【買樓懶人包】首置申請9成按揭 4個必睇重點及按揭保險計算方法

香港買樓相信是大部份人的夢想，但香港樓價高企，對比全球樓價指數，香港樓價已連續15年成為全球樓價最難負擔的城市，2024年樓價中位數更為家庭入息中位數的14.4倍，即港人不吃不喝也要14.4年方夠儲蓄「上車」¹。為減輕首置人士的上車壓力，政府近年開始逐步放寬樓宇按揭保險成數，只要符合條件，銀行便有機會批出首置9成按揭。那麼想首置上車買樓做足9成按揭，有什麼地方要注意？

什麼是物業按揭？

物業按揭是一種抵押借貸，借款人要按照與銀行或貸款機構協定的利率及還款年期，分期向承按人支付本金及利息。透過物業按揭，買樓不需要一次過付清樓價，儲到首期就能上車。獲批按揭貸款後，按揭借款人如中途斷供或破產，銀行就有權將已抵押出來的物業回收，作放售或出租等以補償損失。

什麼是按揭保險？

由於傳統銀行只能承造最高5至6成按揭，因此資金有限的首置人士，多數會有申請「按揭保險」的需要。按揭保險計劃為銀行提供按揭保險，使銀行可以提供高成數的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。按揭保險計劃下，樓價上限及貸款額上限等條件，銀行可以為借款人提供最高達９成按揭貸款，大大減輕置業人士的首期負擔²。

林鄭Plan vs 波叔Plan

為降低首置置業的門檻，政府過去曾多次放寬按揭保險的規定，其中有兩次更分別被稱為「林鄭Plan」和「波叔Plan」。

什麼是林鄭Plan？

特首林鄭月娥於2019年放寬按保，讓1,000萬港元或以下的樓宇最多可做8成按揭，首置人士只要有2成首期便可做業主，樓宇類別涵蓋現樓及樓花，故又被稱作「林鄭Plan」³。

什麼是波叔Plan？

及至2022年，財爺陳茂波於當年的財政預算案，進一步放寬按保，讓1,000 萬港元或以下樓宇最多可做9成按揭，讓大家只需付1成首期便有機會做業主；而1,200萬港元或以下的樓宇亦可申請8成按揭，故又被稱為「波叔Plan」(或「財爺Plan」)³。

拆解2025最新按保及首置9成按揭重點

政府於2024年10月公佈的財政預算案中，再度放寬按揭成數規定，容許所有住宅及非住宅物業，不論是否首置、自住或由公司持有，按揭成數上限一率調整為7成。同一時間，供款與入息比率上限亦統一為5成⁴。至於首置如何做到9成按揭，則可留意以下4項重點：

1. 1,000萬物業都做到9成按揭

從前要做到9成按揭，樓價不得超過400萬港元，但在最新的按保計劃下，即使樓價達1,000 萬港元，仍可做到9成按揭，計劃詳情如下²：

根據金管局規定，以往1,200萬港元物業最多可按５成，所需首期要600萬港元，但在新版按保實施後，按揭成數提高8成，所需首期大幅降至240萬港元，兩者相差360萬！

另外值得留意，如果您心儀的單位是村屋，即使首次置業，村屋按揭成數最高也只能做到8成半；銀行可能規定村屋樓齡加還款期總和最長55年，而且村屋屬於祖堂地及樓花有機會不獲按揭申請⁵。

2. 首置9成按揭申請人需有固定本地收入

除了樓價影響按揭成數外，要成功做9成按揭申請的業主亦必須為固定受薪人，主要收入來源均需來自本地²。相反，如果主要收入來自海外，申請人須證明該收入與香港有緊密連繫，如受聘於本地僱主，或有直系親屬現於本港定居，才有機會申請到首次置業9成按揭。

若申請人的薪酬組合包括底薪和佣金或現金獎，佣金只會計算最近六個月，會以最近六個月的佣金取一個平均數計算。

最後，與非首置人士一樣，如果申請人為自僱人士，最高亦只能申請8成按揭⁴。

3. 符合「首置」資格

申請首次置業9成按揭者必需為首置人士，但所謂的首置定義，並不代表是在香港第一次買樓，只要您於申請按揭時未有持有任何香港住宅物業，而置業目的是作自住用途，則已合乎資格。如您在申請首置9成按揭時擁有非住宅物業，如車位、工廈單位等，只要名下無任何住宅物業，亦符合首置資格。

換言之，首置換樓其實也並沒問題，由於新例並無規定換樓之間要相隔多久，只要您在賣出原有物業再買入新物業時，確保之前的賣樓交易已完成，之後買的新樓，仍可享香港首次置業優惠⁴。

4. 即供樓花同樣適用

不少人首置買樓，都可能偏向買新樓樓花。過往首置9成只適用於現樓，又或者是建期樓花。如即供樓花的話，由於您申請置業按揭時樓宇尚未落成，在沒有實物抵押的情況下，獲批的銀行按揭成數一般都會較低。但按揭證券公司於2023年9月宣布，按揭保險計劃此後同樣適用於樓花，合資格準則與已落成住宅物業看齊，即樓價1,000萬港元或以下的合資格樓花物業最高可承做9成按揭⁶。

首置做9成按揭無需再做壓力測試

新手買樓只要符合以上條件，就可申請9成的貸款按揭。銀行在審批首置貸款申請時，過往會以兩種方法去計算，包括供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）及銀行壓力測試，但由於政府已於2024年2月28日取消了銀行壓力測試，故現在只要符合DSR便可⁷。銀行會先以申請人的「供款與入息比率」（DSR）來衡量，申請人的供款不能超過個人或家庭入息的50%。

按保申請程序及所需文件

申請按保前，可先準備以下文件，以免多次補交：

• 香港身份證

• 住址證明 （如水電費單、銀行信等）

• 臨時買賣合約

• 最近的糧單及銀行出糧紀錄

• 最近年度的報稅單

此外，按揭保險計劃亦有提供預先批核服務，讓準買家可在簽訂臨時買賣合約前，先確認自己是否符合按揭保險計劃的申請資格。申請人只需透過參與銀行，提交預先批核申請及所需文件，大部分情況下可於5個工作天內得知批核結果²。

做了按保後，可以出租有關物業嗎？

根據香港政府2024年8月8日的最新政策，承造了按揭保險計劃的物業，在一般情況下必須作自住用途，不可以隨意出租，除非符合以下資格，才可申請豁免自住要求，獲批准後才可將物業出租：

• 家庭將有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋要求改變

• 業主失業，需要更具彈性的住屋或財務安排

• 業主有「其他特別需要」出租物業，並且已在該物業自住最少12個月

要留意的是，業主必需透過銀行正式申請，按證保險公司審批後方可出租，在出租期間，業主和共同債務人（配偶或同居伴侶）亦不得購買其他香港住宅物業，及以香港作為主要居住地，不能將物業放租後移民，若未經批准擅自出租，屬違反按揭保險合約。

按揭保險保費用如何計算？

按揭保險費用取決於您所申請的按揭種類、按揭年期、按揭貸款、一次過付清抑或逐年支付。如選擇一次過交保費的話，一般都有折扣優惠，詳細的保費可參考按揭保險計劃的保費表。收費表一共有9個，其中首置人士可參考表1、3、5、7。
以定息按揭，樓價1>,000萬港元為例，按揭成數為9成、還款期30年並一次付清的保費是貸款額的3.1%；借25年的話則為2.9%，借20年的話就會是2.65%¹⁰。

一般而言，首置按揭保險申請時間一般需要1至3個星期。雖然按揭上限放寬，9成按揭更易申請，但供樓對不少人來說仍然是一個長遠而沉重的經濟負擔，而且成功用按揭買樓，亦要確保有能力按期還款，一旦家庭財政狀況出現問題，便有機會招致斷供。

首置怎樣避免斷供風險？

如果您是家庭的經濟支柱，一旦在供樓期間突然意外離世，家人便要獨力承擔餘下的按揭貸款，更可能會因斷供而被銀行沒收物業抵債。一份人壽保險可讓您和家人在按揭供款期內築起基本安全網，避免即時斷供的情況。市面的人壽保險計劃眾多，FWD的自主保（升級版）定期人壽保障計劃（MyTerm Plus）¹¹是其中一個讓您安心投保的選擇。此定期人壽保險不含儲蓄成份，特等級別更可提供人壽+意外保障高達2,400 萬港元總賠償金額（=總投保額之300% ）¹²，失業更可豁免保費1年，無需擔心因一時「手緊」而斷保！

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